多額の譲渡所得税でお困りですか？

取得費を合理的に算定する方法をお教えします

譲渡益には税金がかかります

土地の売却すると譲渡所得に対して税金がかかります。土地の売却に係る譲渡所得は、次のように計算します。

課税譲渡所得の計算	概要
収入金額	成立した売買価格
－取得費	取得時の土地代金、取得時の仲介手数料等
－譲渡費用	売却時の仲介手数料、建物解体・整地費用等
－特別控除額	一定の要件を満たす場合に適用される
⇒課税譲渡所得	この金額に課税される

例えば、2,000万円で買った土地が3,000万円で売れた場合、譲渡費用を考慮せず計算すると、1,000万円（収入金額3,000万円－取得費2,000万円）に課税されることになります。売却時の土地代金より取得した時の土地代金が高ければ税金は課せられません。

売却時の土地代金＜取得時の土地代金	⇒税金はかからない
売却時の土地代金＞取得時の土地代金	⇒差額が大きいほど税額は大きくなる

取得費がわからない場合は？

では、当時の売買契約書・領収書が残っておらず、取得費がわからない場合、どうなるでしょうか。

この場合、売却額の5％を取得費とすることができます（概算取得費の特例）。

概算取得費の特例をつかって、譲渡費用を考慮せず計算すると、売却時の土地代金の95％が売却益となります。例えば、土地を3,000万円で売ったケースでは、3,000万円－（3,000万円×5％）＝2,850万円に課税されることになります。税率を約20％（長期譲渡所得を前提）として計算すると、約570万円の税金がかかります。

仮に、当時の売買契約書によって売買価格が2,000万と証明できる場合、売却益は1,000万円となり、税率を約20%として計算すると税額は約200万円となります。このケースでは、契約書のある場合、ない場合、その差はなんと約370万円となります。

当時の契約書	売却価格	取得費	売却益	税額	税金
なし	3,000万円	150万円	2,850万円	約20％	約570万
あり	3,000万円	2,000万円	1,000万円	約20％	約200万

このように、当時の契約書が残っていないと、税額負担がとても重くなるケースがあります。

下のグラフは仙台市泉区黒松２丁目に所在する公示地の価格推移を示していますが、仮にこの周辺で平成2年頃に土地を取得し令和3年に売却した人は、普通に考えて売却益は生じませんが、当時の契約書がないと概算取得費5％を適用することになり、多額の税金を支払わなければなりません。

取得時の土地代金が売却時の土地代金の5％以下と思われような場合は問題ありませんが、明らかに５％水準を大きく上回るような場合でも概算取得費を使わなければならないのでしょうか？

当時の取得価格を証明する資料を探しましょう！

実務上、推奨されているのは、購入当時の預金通帳、メモや日記、物件パンフレット、抵当権設定登記等から当時の価格を証明する方法です。

・購入当時の預金通帳

・購入価格等が記録されたメモや日記

・物件パンフレット

・抵当権設定登記で記された債権額

また、土地の取得時に関与した不動産会社が現存していれば、当時の取引台帳の記録により購入価格の特定が可能かもしれませんので、ダメ元で接触してみるもの一つの手です。

資料が何も残っていなければ・・・

探してみたけどやはり購入当時の資料が見つからない、不動産会社も情報が得られなかった、という場合には、不動産の価格・賃料の専門家である不動産鑑定士に依頼して取得時の土地の時価相当額を推計する方法があります。それを調査報告書や意見書として発行してもらい、当該報告書等を添付のうえ税務署に申告します。

当時の土地価格を推計する方法

市街地価格指数を使う方法

取得時の時価相当額の推計方法として最も知られている方法は、「市街地価格指数」を用いた方法です。

市街地価格指数とは、一般財団法人日本不動産研究所が調査・発表している指数で、不動産鑑定士が全国主要198都市で選定された宅地の価格調査を行い、その結果を指数化したものです。

昭和11年9月から旧日本勧業銀行がまとめていた「市街地価格指数」を、昭和34年3月から日本不動産研究所が承継しました。地価に関する調査としては、昭和45年にスタートした地価公示制度より歴史が古い調査です。

では、この指数を用いてどのように取得時の時価相当額を推計するかというと、

土地の譲渡価格×（取得時の市街地価格指数÷譲渡時の市街地価格指数）によって求めます。

つまり、土地の譲渡価格に、譲渡時から取得時の遡及的な変動率を乗じて、取得当時の土地価格を求める査定方法です。

この方法は、国税不服審判所の平成12年11月16日採決で、審判所が市街地価格指数を用いて推計する方法を容認したことで広く知られる契機となりました。

しかし、その後は、市街地価格指数を用いた方法による推計が否認されている裁決が複数出ています。

例えば平成26年3月4日採決では「市街地価格指数は、個別の宅地価格の変動状況を直接的に示すものではないから、これに基づき算定した金額は、亡父が本件各土地を取得した時の市場価格を適切に反映するものとはいえず、また、請求人が採用した同指数は、六大都市市街地価格指数であるが、本件各土地は六大都市以外の地域に所在するものであるから、本件各土地の地価の推移を適切に反映したものとはいえない。」と指摘されています。

市街地価格指数を使った推計方法の問題点

市街地価格指数は、市街地の宅地価格の推移をあらわす指標となりますが、実は具体的な調査地点や価格といった詳細情報は公開されていません。

調査地点は、以下の情報に留まります。

1	調査対象都市を商業地域・住宅地域・工業地域の3つの地域に分類
2	地域ごとに上・中・下の3 つの品等に区分
3	各品等の地域ごとにその中位に位置する標準的・代表的な宅地を調査地点として選定する

また、市街地価格指数は、宮城県内の宅地を例に挙げると、東北地方（青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県 19都市）のくくりで指数化され、また、仙台市は、 三大都市圏を除く政令指定都市（札幌、仙台、新潟、静岡、浜松、岡山、広島、北九州、福岡、熊本 10都市）のくくりで指数化されています。

このような広範囲に及ぶ地域でまとめられた指数ですから、上記の採決では「個別の宅地価格の変動状況を直接的に示すものではない」と指摘されたわけです。

もう一歩踏み込んだ調査・査定が必要

税務署に認められる合理的かつ現実的な方法は、市街地価格指数を用いた方法ではなく、取得当時の現地の状況を調査し、当時の路線価や地価公示の公示価格等を用いて査定し、それを報告書等として添付することです。

当時の地域要因や個別的要因の分析が必要となり、遠い過去の調査となると資料の収集の限界はありますが、当時の都市計画図、住宅地図、空中写真等により、できる限り当時の状況を把握するよう努める必要があります。

立証性を備えた取得時の価格査定は不動産鑑定士におまかせください。取得当時の契約書・領収書がなく、多額の譲渡所得税にお困りの方は、当社の調査報告書を活用してみませんか？

料金

安心保証①追加料金なし！

安心保証②税務署に否認された場合、全額返金！

予めご確認ください

税務署に否認される可能性はゼロではありません（否認された場合は報酬を全額返金）

対象不動産の地域や取得年により資料の収集の限界で調査報告書が発行できない場合があります

当初申告でのみご利用いただけます（更生の請求ではご利用いただけません）

取得先が第三者あること（親族、同族会社から取得した土地ではないこと）

交換や買換え等の特例での取得でないこと

ご依頼の流れ

お問い合わせ【無料相談】

無料相談はお気軽にどうぞ。原則、24時間以内に返信します。

お問い合わせ後

1. 机上概算査定

   不動産鑑定士が机上査定により当時の概算価格をお伝えします。

   資料の収集の限界により、調査報告書の発行が困難と判断された場合、また、報酬に見合わない節税効果しか得られないと判断された場合はこの時点で終了です。【ここまでは無料】

2. ご依頼手続き

   ご依頼いただけることになりましたら、ご依頼書を送付いたします。

   ご記名、ご捺印いただき弊社へご提出いただくと正式なご依頼申し込みとなります。

3. 資料のご提供

   売却した不動産の①売買契約書、②重要事項説明書、③固定資産税課税明細書をご提示ください（なければ、ない旨お伝えください。）

4. 調査報告書の作成

   各種資料の分析、現地調査や役所調査等を行い、調査報告書を作成します。繁忙により2週間程度、お時間をいただくことがあります（調整により前倒し可能です）。

5. 納品・ご説明

   調査報告書を納品します。また、料金お振込のご案内を合わせてお届けします。

参考：路線価を80％で割り戻せばいいわけではない

当時の前面路線価を80％で割り返した価格を当時の時価として推計すればいいとお考えの方がいらっしゃいますが、そもそも相続税路線価が地価公示価格の80％水準となってのは平成4年からです（下記の抜粋を参照）。平成3年以前の路線価を価格の推計に用いる場合は、近傍の用途等が類似した規範性の高い公示地等との比較は必須でしょう。古い時代の路線価は公示価格と大きく乖離しており、安易に査定では、妥当性・信頼性が欠けた価格が算出されてしまいます。

（ロ）土地の相続税評価については、現在、地価公示価格水準の70％（評価割合）を目途として行われているが、こうしたことが結果として金融資産等他の資産に比べ土地の優位性を高め、かえって相続税課税上の歪みや節税を目的とする不要不急の土地需要を招来させている。この問題に応えるためには土地の評価割合をある程度引き上げていく必要がある。

ロ　このような指摘を踏まえ、国税庁は、土地の相続税評価に関し、地価公示価格を基準として評定するとの考え方に立って、平成４年分の評価から、㋑評価時点をこれまでの前年7月1日から地価公示価格の評価時点である当年1月1日に変更するとともに、㋺評価割合を地価公示価格水準の80％程度の引き上げることによりその適正化を図ることとし、その旨、当調査会に報告がなされた。

平成4年度の税制改正に関する答申（税制調査会）より一部を抜粋