不動産を譲渡したが、契約書・領収書がない!
相続した土地の取得費がわからない!

不動産鑑定士が
取得費を合理的に算定する方法を教えます

「相続した不動産を売却したが、取得当時の契約書がない。」「バブル期に購入した不動産を取得当時より安く売却したのに、当時の契約書がない。」このような場合、概算取得費で計算すると多額の税金を支払うことになり、何とかならないかとお問い合わせいただくことは少なくありません。

7月に所有していた土地を売却しました 今月引渡し予定です 取得費がわからず、困っております 鑑定書による節税が可能と伺いました 節税額伺えると助かります

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「譲渡所得税の意見書の件で妻である■の売却不動産の税務申告について代理でご相談致します。■年■月■日に死去した妻の父の家と土地をようやく■年■月に相続登記して■月に売却しました。昭和■年■月■日に■万で購入した事は妻が記憶していますが金額の書類はありませんでした。■万円で売却したので200数十万の税金が掛かると会計士さんに言われております。売却した不動産は昭和■年新築建売で購入の■の住宅地域の物件です。既に購入した会社も存在しないようでした。調べたところこちらにたどり着きました。宜しくお願い申し上げます。」

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「相続した不動産を売却しました。しかし購入金額が不明なため、現在のところ概算取得費(売却金額の5%)で計算する予定でした。これ以外の方法で節税できる見込みがあればぜひお願いしたく概算計算をお願いします。尚、売却金額は■円です。」

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「母が相続したマンションの取得費が分かりません。机上概算査定をお願いしたいです。」

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「相続で、昭和45年に宅地として購入した土地と建物を相続しました。取得費が分かりません。全部事項証明書、地積測量図、実質測量図、納税通知書(過去少し)あります。譲渡利益を抑えたいです。」

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譲渡益にかかる税金について

土地の売却に係る譲渡所得は次のように計算します

課税譲渡所得の計算概要
 収入金額成立した売買価格
取得費取得時の土地代金、取得時の仲介手数料等
-譲渡費用売却時の仲介手数料、建物解体・整地費用等
-特別控除額一定の要件を満たす場合に適用される
⇒課税譲渡所得この金額に課税される

例えば、2,000万円で買った土地が3,000万円で売れた場合、譲渡費用を考慮せず計算すると、1,000万円(収入金額3,000万円-取得費2,000万円)に課税されることになります。売却時の土地代金より取得した時の土地代金が高ければ税金は課せられません。

売却時の土地代金<取得時の土地代金⇒税金はかからない
売却時の土地代金>取得時の土地代金⇒差額が大きいほど税額は大きくなる

取得費がわからない場合

では、当時の売買契約書・領収書が残っておらず、取得費がわからない場合、どうなるでしょうか。

この場合、売却額の5%を取得費とすることができます(概算取得費の特例)

概算取得費の特例をつかって、譲渡費用を考慮せず計算すると、売却時の土地代金の95%が売却益となります。例えば、土地を3,000万円で売ったケースでは、3,000万円-(3,000万円×5%)=2,850万円に課税されることになります。税率を約20%(長期譲渡所得を前提)として計算すると、約570万円の税金がかかります。

仮に、当時の売買契約書によって売買価格が2,000万円と証明できる場合、売却益は1,000万円となり、税率を約20%として計算すると税額は約200万円となります。このケースでは、契約書のある場合、ない場合、その差は約370万円となります。

当時の契約書売却価格取得費売却益税額税金
なし3,000万円150万円2,850万円約20%約570万
あり3,000万円2,000万円1,000万円約20%約200万
上記例の比較表(右にスクロールできます)

このように、当時の契約書が残っていないと、税額負担がとても重くなるケースがあります。

下のグラフは宮城県仙台市泉区に所在する公示地の価格推移を示していますが、仮にこの周辺で平成2年頃に土地を取得し令和3年に売却した人は、普通に考えて売却益は生じませんが、当時の契約書がないと概算取得費5%を適用することになり、多額の税金を支払わなければなりません。

取得時の土地代金が、明らかに5%水準を大きく上回るような場合でも概算取得費を使わなければならないのでしょうか?

方法①当時の取得価格を証明する資料を探す

実務上、推奨されているのは、購入当時の預金通帳、メモや日記、物件パンフレット、抵当権設定登記等から当時の価格を証明する方法です。

  • 購入当時の預金通帳
  • 購入価格等が記録されたメモや日記
  • 物件パンフレット
  • 抵当権設定登記で記された債権額

また、土地の取得時に関与した不動産会社が現存していれば、当時の取引台帳の記録により購入価格の特定が可能かもしれませんので、ダメ元で接触してみるもの一つの手です。

方法②資料が何も残っていなければ・・・

それでもやはり購入当時の資料が見つからない場合、不動産鑑定士に依頼して取得時の土地の時価相当額を推計する方法が知られています。不動産鑑定士に数十万円の報酬を支払い、調査報告書や意見書(名称は不動産業者により異なる)を発行してもらい、税務署に申告します。ただし、この方法は概算取得費のように法令等で定められておらず、税務当局から否認される税務リスクがあります

当時の土地価格の推計方法その①:市街地価格指数を使う方法

取得時の時価相当額の推計方法として最も知られている方法は、「市街地価格指数」を用いた方法です。

市街地価格指数の表紙

市街地価格指数とは、一般財団法人日本不動産研究所が調査・発表している指数で、不動産鑑定士が全国主要198都市で選定された宅地の価格調査を行い、その結果を指数化したものです。

昭和11年9月から旧日本勧業銀行がまとめていた「市街地価格指数」を、昭和34年3月から日本不動産研究所が承継しました。地価に関する調査としては、昭和45年にスタートした地価公示制度より歴史が古い調査です。

では、この指数を用いてどのように取得時の時価相当額を推計するかというと、

土地の譲渡価格×(取得時の市街地価格指数÷譲渡時の市街地価格指数)によって求めます。

つまり、土地の譲渡価格に、譲渡時から取得時の遡及的な変動率を乗じて、取得当時の土地価格を求める査定方法です。

この方法は、国税不服審判所の平成12年11月16日採決で、審判所が市街地価格指数を用いて推計する方法を容認したことで広く知られる契機となりました。

しかし、その後は、市街地価格指数を用いた方法による推計が否認されている裁決が複数出ています

例えば平成26年3月4日採決では「市街地価格指数は、個別の宅地価格の変動状況を直接的に示すものではないから、これに基づき算定した金額は、亡父が本件各土地を取得した時の市場価格を適切に反映するものとはいえず、また、請求人が採用した同指数は、六大都市市街地価格指数であるが、本件各土地は六大都市以外の地域に所在するものであるから、本件各土地の地価の推移を適切に反映したものとはいえない。」と指摘されています。

市街地価格指数を使った推計方法の問題点

市街地価格指数は、市街地の宅地価格の推移をあらわす指標となりますが、実は具体的な調査地点や価格といった詳細情報は公開されていません。

調査地点は、以下の情報に留まります。

1調査対象都市を商業地域・住宅地域・工業地域の3つの地域に分類
2地域ごとに上・中・下の3 つの品等に区分
3各品等の地域ごとにその中位に位置する標準的・代表的な宅地を調査地点として選定する

また、市街地価格指数は、宮城県内の宅地を例に挙げると、東北地方(青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県 19都市)のくくりで指数化され、また、仙台市は、 三大都市圏を除く政令指定都市(札幌、仙台、新潟、静岡、浜松、岡山、広島、北九州、福岡、熊本 10都市)のくくりで指数化されています。

このような広範囲に及ぶ地域でまとめられた指数ですから、上記の採決では「個別の宅地価格の変動状況を直接的に示すものではな」と指摘されたわけです。

当時の土地価格の推計方法その②:取得当時の地価公示価格、相続税路線価等から推計する

地価公示とは、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を公示(令和5年地価公示では、26,000地点で実施)するものであり、各標準地の価格は2名の不動産鑑定士によって行われた鑑定評価が基礎となります。公的土地評価制度の根幹でもある地価公示の有用性は以下のとおりです。

  • 一般の土地の取引に対して指標を与えること
  • 不動産鑑定の規準となること
  • 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
  • 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
  • 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること  等

相続税路線価は相続税等の評価において用いられ、土地の価額がおおむね同一と認められる一連の土地が面している路線ごとに1平方メートル当たりの価額が付けられています。相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図る観点から、国税局では毎年、路線価を定めて公開しており、この路線価は売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士による鑑定評価額、精通者意見価格等に基づいています。相続税評価は地価公示価格の8割水準で均衡化が図られています。

このような公示価格相続税路線価等といった公的な土地価格を用いた査定が当時の土地価格の推計方法として現実的な方法ですが、不動産の評価に精通していないと説得力のある査定は困難です。

取得費不明】相談ホットライン

不動産鑑定士による無料相談

そこで、この度、不動産鑑定士による無料相談所として【取得費不明】相談ホットラインを開設しました。不動産鑑定士は、不動産の価格・賃料に関する専門家(国家資格者)です。取得費不明の場合、原則、売却価額の5%を取得費とする概算取得費を採用することになりますが、取得の時期によっては5%は取得費としてかなり低額であると思われる事例が見受けられ、弊社にもご相談が寄せられています。取得費が不明でお困りの方が、当時の合理的な取得費を算定することが可能か、裁決事例に精通した不動産鑑定士へ無料で相談することができます。

取得費不明相談ホットラインを運営する

株式会社アプレイザル仙台です

株式会社アプレイザル仙台は、宮城県仙台市の不動産鑑定会社です。

免許番号不動産鑑定業者登録番号 宮城県知事(1)第104号
所在地〒981-8006 宮城県仙台市泉区黒松2丁目19-7 第3えりあビル209
電話022-200-6351
設立2021年(令和3年)11月1日
代表代表取締役 小松 正典
所属公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
一般社団法人 宮城県不動産鑑定士協会
小松正典の顔写真
私が担当します!
小松正典(S57年1月生まれの41歳)

注文住宅の営業マンを10年間、不動産鑑定士試験に合格後、最大手不動産鑑定業者(一般財団法人日本不動産研究所)で鑑定評価の実務経験を積み、株式会社アプレイザル仙台を設立しました。

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士

小松彩の顔写真
営業事務
小松彩

皆さまと直接お会いする機会はあまりありませんが、陰でサポートさせていただいています!

保有資格:宅地建物取引士

取得費不明】相談ホットライン

ご利用の流れ

  1. STEP1:LINEかお問い合わせフォームでお気軽にご相談ください無料】

    相談したい不動産ついてお聞かせください。合理的な取得費の算定がどの程度になりそうか机上で調査いたします。

    以下の書類(ページ)をカメラで撮影してお送りいただくだけでOKです。

    • 登記事項証明書(取得日確認のため
    • 売却価格が確認できるページ(売買契約書または重要事項説明書のいずれか
    女性がスマートフォンで「はじめまして。取得費のことで相談したいのですが。」と問い合わせている。
  2. STEP2:調査結果をご報告【ここまで無料】

    机上査定した結果をご報告します。

    節税が見込めない(概算取得費とほぼ変わらない)場合はここで終了です。

  3. STEP3:調査報告書のご依頼ここから有料↓】

    弊社に正式な調査をご依頼をいただく場合は、依頼書のやりとりを行います。

    費用は原則350,000円(税込)となります。

  4. STEP4:正式な調査業務を開始

    各所から資料を収集し、不動産鑑定士としてのスキルを活かした要因分析を行い、合理的に取得費を算定するための調査業務を行います。

  5. STEP5:中間報告

    正式な調査業務を行った結果をご報告します。

  6. STEP6:調査報告書の納品

どこに連絡すればいいの?

女性がスマートフォンで操作している

ちょっと相談してみようかな

取得費不明相談ホットライン

お問い合わせ先

LINEお問い合わせフォームでお問い合わせください。ご相談はもちろん無料ですので、お気軽にご連絡ください。24時間365日受付しています(夜間でもOK)。画像等の送付が楽なので、LINEでのお問い合わせをオススメしています

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取得費不明相談ホットライン

よくある質問

Q
まずは相談だけでもいいですか?
A

相談だけでも結構です。無料でご対応します。

Q
「調査報告書」と「意見書」は何が違うの?
A

タイトルが違うだけで、特に定義されていません。不動産鑑定評価基準に則った「不動産鑑定評価書」との違いを明確にするための用語です。会社によって名称が違います。

Q
税理士を紹介してくれますか?
A

紹介可能です。ご自身で申告するより、税理士さんにお任せにすることをお勧めします。

Q
対応エリアを教えてください。
A

全国対応可能です。

Q
納期はどの程度かかりますか?
A

正式なご依頼から概ね2週間程度です。お急ぎの場合はご相談可能です。

お問い合わせフォーム

原則、24時間以内にお返事します。







       

    参考:路線価を80%で割り戻せばいいわけではない

    当時の前面路線価を80%で割り返した価格を当時の時価として推計すればいいとお考えの方が、まれにいますが、そもそも相続税路線価が地価公示価格の80%水準となってのは平成4年からです(下記の抜粋を参照)。平成3年以前の路線価を価格の推計に用いる場合は、近傍の用途等が類似した規範性の高い公示地等との比較は必須でしょう。古い時代の路線価は公示価格と大きく乖離しています

    (ロ)土地の相続税評価については、現在、地価公示価格水準の70%(評価割合)を目途として行われているが、こうしたことが結果として金融資産等他の資産に比べ土地の優位性を高め、かえって相続税課税上の歪みや節税を目的とする不要不急の土地需要を招来させている。この問題に応えるためには土地の評価割合をある程度引き上げていく必要がある。

    ロ このような指摘を踏まえ、国税庁は、土地の相続税評価に関し、地価公示価格を基準として評定するとの考え方に立って、平成4年分の評価から、㋑評価時点をこれまでの前年7月1日から地価公示価格の評価時点である当年1月1日に変更するとともに、㋺評価割合を地価公示価格水準の80%程度の引き上げることによりその適正化を図ることとし、その旨、当調査会に報告がなされた。

    平成4年度の税制改正に関する答申(税制調査会)より一部を抜粋