①都心は需要が安定しており、賃料が下がりにくい。

現代は、都心回帰傾向で需要の二極化の進展傾向にあります。一般的に郊外のアパートは空室リスクが高いく、今後もこの傾向は変わらないと考えられます。

②都心は相続税評価額と実勢価格の乖離

都心物件は稀少性があり、相続税評価額よりも実勢価格が大幅に高いことが一般的です。
また、不動産の収益性は相続税評価額に反映されません。

郊外の土地:路線価50,000円/㎡、規模1,000㎡
都心の土地:路線価250,000円/m2、規模200㎡
両者を比較すると、相続税評価額では同額となりますが、一般に稀少性から実勢価格(資産価値)は後者の方が大きくなり、結果、節税効果は大きくなります。

③小規模宅地等の特例(貸付事業用)の恩恵

小規模宅地等の特例は土地面積に限度(200㎡)がありますが、土地単価(総額)には限度はありません。
つまり、都心の規模が小さい土地の方が適用面積割合が大きくなり、かつ、土地の単価が高いため節税効果が大きくなります。

④都心の方が借地権割合が大きい

貸家建付地評価では借地権割合が大きく作用します。一般に都心の方が借地権割合は大きくなるため、相続税評価額が下がり、節税効果は大きくなります。