最初にザックリとしたイメージ

土地・建物一体の不動産の価格を求める場合
土地・建物一体の不動産の価格を求める場合、
①取引事例比較法を適用し、土地価格を査定する。
②建物の再調達単価を査定し、延床面積を乗じて建物の新築価格を求める(再調達原価)。
③これらを合算すると一体不動産の価格(新築価格)となる。
④老朽化や管理状態を勘案し、建物価格を減価する。
⑤土地建物一体としての市場性を勘案し、積算価格を試算する。

鑑定評価の3方式

不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式がある。原価方式は不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達をいう。)に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものである。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

原価方式、比較方式、収益方式のうち、原価法は原価方式に対応する手法であり、費用性(コスト)から価格を求める手法です。

不動産の鑑定評価の方式対応する鑑定評価の手法
原価方式原価法
比較方式取引事例比較法
収益方式収益還元法

原価法の意義

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)。

原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

原価法は、価格時点(鑑定評価を行うにあたって確定した価格の判定の基準日のこと)における対象不動産の再調達原価から減価修正を行い、現在の価格(中古価格)を求める手法です。

不動産鑑定評価基準では、土地のみである場合においても、この手法を適用することができると述べていますが、既成市街地の場合、現実的に再調達原価の把握は困難であり、土地の価格を求めるにおいて原価法が適用されるのはレアケースです。

なお、鑑定評価の手法のうち適用しない手法がある場合には、その合理的な理由を鑑定評価書に記載しなければなりません。

戸建住宅の鑑定評価をする場合には、まず、土地の価格を取引事例比較法によって求め、当該更地価格に、原価法で求めた建物価格を加算する流れで評価します。

なお、増築やリフォームが実施されている建物の場合、増築等が行われた状態を所与とするので、当該部分の再調達原価も把握する必要がありますが、増築等の工事費には既存部分の除去費用等が含まれていることに留意します。

再調達原価とは

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

再調達原価とは、同じ建物を新規に造るといくらかかるか、ということです。

再調達単価(㎡単価)を査定し、延床面積を乗じて建物の新築価格(再調達原価)を求めることが多いと思います。

再調達原価を求める方法

再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の状態を前提としますが、建物引渡しまでに発注者が負担する通常の資金調達費用や標準的な開発リスク相当額等(これを付帯費用といいます)が生じる場合があることに留意します。

直接法と間接法とは

再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要に応じて併用するものとする。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

再調達原価を求める方法には、直接法と間接法があります。

直接法とは、対象建物の建設当時の請負契約書や見積書、内訳書等の実際のデータを基に建築物価指数等によって修正し、査定をする方法です。

間接法は、類似建物の建設事例や建設資料等から査定する方法です。

実務上はどちらの方法も用いられ、併用もされます。いずれの手法においても資料の収集、分析・検討が必要です。

減価修正とは

減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。

減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

再調達原価は新築価格ですので、対象建物の築年数等に応じた経年劣化等を反映するために減価修正を行います。

なお、土地の減価を考慮することはレアケースです(土地価格の査定において個別的要因として織り込むことが通常です)。

減価の要因

減価要因には以下の3種類、物理的要因・機能的要因・経済的要因があり、これらはそれぞれ独立しているものではなく、相互に作用し合っていることに留意します。

これは、物理的な破損が機能上の欠陥を引き起こす(物理的要因→機能的要因への波及)、型式の旧式化から市場性が減退する(機能的要因→経済的要因への波及)など、複合的に関連し合っているという意味です。

物理的要因

物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

例:基礎・躯体・仕上げ材・設備等の腐食、ひび割れ、欠損等

機能的要因

機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

例:耐震性・耐火性・断熱性等の性能不足、デザインや間取りの陳腐化、建物の配置不良・容積率未消化等

経済的要因

経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

例:衰退した商店街にある店舗ビル、高度商業地域内の低中層の住居、大学移転により収益性が大きく減退したアパート等

減価修正の方法

減価修正の方法には、耐用年数に基づく方法と観察原価法があり、これらの方法はそれぞれ長短があるため、これらを併用して減価額を査定します。

耐用年数に基づく方法

耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。

経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、この方法の適用に当たり特に重視されるべきものである。

耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

耐用年数に基づく方法とは、耐用年数を基礎として減額額を把握する方法であり、実務上は多くの場合、定額法または定率法を用います。

定額法は耐用年数の全期間にわたり発生する減価額が毎年一定額であるという前提に基づき減価額を求める方法です。

定率法は、毎年の減価額が年当初の積算価格に対して毎年一定の割合であるという前提に基づき減価額を求める方法です。定率法は、不動産が新しいほど減価額が大きくなり、経過年数が長くなるにつれて毎年の減価額が小さくなります。

構成部位に応じて定額法と定率法を併用することもあります。

なお、耐用年数の査定にあっては、会計上の費用配分を目的とする減価償却とは目的が異なるため、安易に会計上の耐用年数等を採用してはいけません。

観察減価法

観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

観察原価法は、耐用年数に基づく方法を補完する意味で、特別な破損、劣化等、耐用年数に基づく方法では織り込めない減価を実地調査の結果より求めることが多いと思われます。

土地・建物一体としての増減化(市場性)修正

対象不動産が建物及びその敷地である場合において、土地及び建物の再調達原価についてそれぞれ減価修正を行った上で、さらにそれらを加算した額について減価修正を行う場合があるが、それらの減価修正の過程を通じて同一の減価の要因について重複して考慮することのないよう留意するべきである。

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

機能的要因・経済的要因に基づく減価には、土地建物一体としての減価として反映することがあります。なお、この場合、建物の減価と二重減価を生じさせないよう整合性がとれた査定が必要です。

また、基準・留意事項では一体減価に係る言及のみとなっていますが、収益物件の場合等、積算価格と収益価格との間に大きな乖離(積算価格<収益価格)が生ずる場合があります。この点、市場性を適切に反映させるため、増価させるケースもあると思われます。

サンプル(想定物件)

不動産鑑定士による鑑定評価書の減価法部分の抜粋その1
不動産鑑定士による鑑定評価書の減価法部分の抜粋その2
不動産鑑定士による鑑定評価書の減価法部分の抜粋その3