レバレッジ効果とは・・・

不動産投資において借入金を併用することで、自己資金投資額に対する利回りが高くなる効果をいいます。

問:2,000万円の自己資金があります。どちらの方法で投資すべきでしょうか?

 案1:自己資金2,000万円+借入金ゼロ ⇒ 2,000万円の物件を買う

 案2:自己資金2,000万円+借入金8,000万円 ⇒ 1億円の物件を買う

 前提:初年度の年間収入は物件価格の5%、借入利率2%、経費は便宜上利息のみとします。

案1の場合

収入は2,000万円×5%=100万円

借り入れはなく利息はゼロなので、税引き前利益は100万円

実質利回り5%(100万円÷2,000万円)

案2の場合

収入は1億円 ×5%=500万円

利息は8,000万円×2%=160万円で税引き前利益は340万円

実質利回り17%(340万円÷2,000万円)

借入を行うことで自己資金投資額に対する利回りが大きくなった!

案2のケースでは、全額自己投資と比較して2.14%のレバレッジ効果が生じています。

還元利回り5%=借入割合80%×4.465%(※)+自己資金割合20%×RE

RE(自己資金還元利回り)=7.14%  

(※)は借入利率2%、返済期間30年の元利均等償還率

自己資金を少なくするデメリットもあります

・担保割れすると融資の利率が上がるなど借入条件が悪くなったり、融資が通りにくい。

・毎月の返済額が大きくなるため、収支がマイナスになりやすい。

・空室が生じると返済資金が確保できないリスクが高くなる。

現実的に融資可能な範囲で、レバレッジ効果とデフォルトリスクのバランスを考えたうえで資金調達をすることが重要です。

郊外でよく見られる相続税対策で建築されたアパートは、土地をもともと保有しているからこそ成立している”逆レバレッジ“となっている物件が数多くあります。