相続税対策の鉄板スキームに賃貸アパートの建築があります。

安易なアパート建築は失敗のもとです。慎重に検討しましょう。

賃貸アパートの価格はどう決まる?

賃貸アパートを建てると、土地価格と建物価格を合計した価値があるように思えます。

しかし、賃貸アパートを売却しようとしたときに収益性が悪い物件、儲からない物件の価格は、土地単独の価格をも下回る場合があります。その理由は、賃貸アパートの購入を検討する市場参加者を考えてみるとわかります。想定される買い手は、収益性(利回り)を重視する投資家です。

不動産の利回りは不動産が生み出す純収益と不動産価格で表されます。

純収益というのは、賃料収入から管理費用等を控除した手元に残る利益のことです。

利回り(%)=純収益÷不動産価格 となります。

つまり、年間1,000万円の純収益があがる物件を1億円で購入していたら、利回りは10%となります。

さて、この式の不動産価格を左辺に入れ替えてみましょう。

不動産の価格=純収益÷利回り(%) となります。

この式から、以下のような関係がみえてきます。

純収益と利回りが価格に与える影響

純収益が下がれば、つまり、利益が少なければ不動産の価格も安くなることがわかります

賃貸アパートのような収益物件の資産価値は投資家目線の収益性をベースに決定されます。投資家は、この物件はどのくらい収益をあげられそうか分析し、投資リスクを反映した期待利回りから、希望購入価格を決めます。

(実際は売主の売却希望価格に基づいた交渉となり、期待する利回りでは購入できないことも当然あります)

期待利回りはリスクを反映しますので、リスクが大きい物件への期待利回りは大きくなります。

例えば、郊外のアパートは都心のアパートより一般的に経営リスクは高いですから、期待利回りは大きくなります。同じ純収益1,000万円の物件でも、投資家の期待利回りが10%の場合と5%の場合では2倍の差となります(1,000万円÷10%⇒1億円、1,000万円÷5%⇒2億円)。

不動産も二極化が進んでいます

  • その賃貸アパートは純収益をしっかり確保できそうでしょうか?
  • 人口減少・少子高齢化の時代にあって将来にわたり良好な不動産経営を続けていけそうでしょうか?
日本における人口変化の推計(引用:国土交通省)
日本における人口変化の推計(国土交通省

表面的な利回りに騙されない!

アパート建築の営業マンのなかにはアパートの収益性を示す根拠として、

年間家賃収入を建物の建築費で除した割合を利回りとして説明するケースがあるそうです。

利回り(%)=年間家賃収入÷建物価格 

利回り(%)=純収益÷不動産価格 を比較しましょう。

前者の方が分母が小さく、分子が大きいため、利回りを大きく見せることができます。その利回りをもって、儲かるんだな、なんて短絡的に捉えることがないようにしてください。

ハウスメーカーがいう利回りと実際に考慮すべき利回りの比較図
同じ利回りでも構成の内容が違うと・・

収益性を正しく把握するためには、上記のとおり、年間の純収益を総投資額を除した利回りでもって判断すべきです。

このような表面的な利回りは、提案されているアパート会社間の比較には有用かもしれませんが、対象不動産の実質的の収益性をはかるものさしにはなりません。

土地・建物の合計価格を元本価格として投資しているのですから、建物価格だけで収益性を語ることはできません。また、年間家賃収入は1年目の収入であって、その先の収入を約束するものではなく、変動リスク等は反映されていません。

まとめ

相続税評価額ばかりを気にして純収益を軽視すると、資産を承継した相続人が苦しむ恐れがあります。

アパートオーナーは本来、不動産事業の経営者として不動産マーケット(人口推移、ライバルの動向など)やファイナンス(金利、レバレッジなど)をふまえ、意思決定する必要があります。

相続税評価に係る土地・建物評価のロジックを利用して、借入を行い、相続税を軽減することができたとしても収益が上がらず、結果的に資産価値を減らしてしまったら本末転倒、資産を引き継いだ方を苦しませることになってしまいます。

相続税の節税だけに注力して資産を減らしてしまうことがないよう不動産投資は慎重に行いたいですね。