不動産屋に聞かなくても、不動産鑑定士に聞かなくても、土地の相場を簡単に知る方法があります。

ここでは3つの方法をご紹介します。すべて無料ですので、気軽に試してみてくださいね。

「地価公示・地価調査」を参考にする方法

ステップ①「東京都 地価 マップ」で検索

「東京都 地価 マップ」を検索する人の写真

PCやスマートフォンで「東京都 地価 マップ」で検索すると、一番目に「東京都の地価Googleマップ版というウェブサイトが出てきます。こちらのサイトにアクセスしてください。ちなみに、東京都しか調べられないわけではなく、全国どこでもOKです!

こちらのウェブサイトは公益社団法人東京都不動産鑑定士協会さんが提供しています。

ステップ②調べたい土地の住所を検索

検索バーのイメージ写真

サイトにアクセスすると、青と赤の点がプロットされたグーグルマップが出てきます。右上の検索バーに知りたい土地の住所を入力してください。そのままマウスで画面の地図を動かしてもOKです。今回は「仙台市泉区桂」で検索してみます。

ステップ③近傍の「地価公示・地価調査」のポイントを探す

地価公示のポイントの参考画像

調べたい土地の近傍に「仙台泉住2 99 △0.4」と書かれた青い点がプロットされていました。

この数字は、一体何を表しているのでしょうか?

凡例の画像

マップの左の方にに凡例が書かれていますので、拡大してみました。

青い点は地価公示赤い点は地価調査のポイントであることがわかります。地価公示・地価調査の詳細は以下で引用しますが、ザックリと説明すると、国・地方自治体が毎年決まった土地の価格を不動産鑑定士に依頼して調査しているものです。

今知りたいのは、土地の価格ですよね。この例では、青い点に「仙台泉住2 99 △0.4」と書かれていました。青い点の直下の数字が、土地の1㎡あたりの単価です(坪単価ではないので注意!)。千円単位ですので、このポイントは「99」ですから「1㎡あたり99,000円」の土地という意味です。

例えば、このポイントの周辺の200㎡の土地の相場を知りたい場合

99,000円/㎡ × 200㎡ = 19,800,000円 と査定することができます。

このように、無料で公開されている地価公示・地価調査の価格を使えば、簡単にご自身の土地相場を知ることができます。とても簡単ですね。

地価公示とは・・・
地価調査とは・・・

ステップ④これまでの価格推移もわかります!

青い点をクリックするとポップアップされる画像
青い●をクリックすると左の画面がでてきますよ

実は青い点をクリックすると、更なる情報を得ることができます。新しい画面がポップアップされて、詳細なデータが出てくるんですね。土地の所在であったり、地積、形状、利用の状況など。

注目すべきは、これまでの調査の履歴を見ることができること!

このポイントは平成6年から調査がスタートしたようですね。いつから調査がスタートしたのかはポイントによって異なります。地価公示の制度自体は昭和45年にスタートしましたが、地価公示のポイントは、代表性・中庸性・安定性・確定性を具備している土地から選定され、4つの条件のうち1つでも欠けると適格性が失われたとして、選定替え(場所替え)が行われます。ずっと同じポイントを継続して調査しているわけではないのです。

このデータからは、平成6年に105,000円/㎡だった地価が、平成24年には77,800円/㎡と約26%も下がったことがわかります。その後、平成25年頃から地価が上昇し、100,000円/㎡まであと一歩というところで、直近の令和3年の調査では0.4%の下落となっています。

このように、地価公示・地価調査の価格だけでなく、これまでの価格推移等も知ることができます。皆さんもこのウェブサイトをつかって土地の相場、また、これまでの地価の推移を確認してみてください。

注意点①保守的な価格かもしれません

地価公示・地価調査は国・地方自治体が実施していることは先述のとおりで、これらは総称して公的評価ともよばれます。公的評価は、実勢価格(実際に市場で取引される価格)よりも若干保守的に査定される傾向があり、特に稀少性のある繁華性の高い商業地や人気の高い住宅地等においては大きな乖離が生じている場合がありますので、ご注意ください。

注意点②用途が同じポイントを参考にしてください

近くの商業地、少し遠い住宅地、どちらを参考にすべきか?を図示したイメージ画像
どちらを参考にすべきか?

上の例では、調べたい住宅地に最も近いポイントが地価調査のポイントで、少し離れたところに地価公示のポイントがあります。この場合、近い方を参考にすればよいのでしょうか?

上記の基準地は「県仙台泉1」,公示地は「仙台泉35」と番号がふられています。商は商業地を、住は住宅地を意味しています。住宅地の価格を知りたい場合は、原則、住宅地の価格を参考にしてください。

住宅地を購入する人と商業地を購入する人(市場参加者)はそれぞれ異なります。住宅地は主にマイホームを求める個人が居住性・利便性等を重視して購入を検討し、商業地は主に事業者が事業・商業拠点として商業・業務機能等を重視して購入を検討します。

住宅地の市場参加者、商業地の市場参加者
住宅地・商業地の市場参加者のイメージ

このように価格形成プロセスが異なるため、住宅地と商業地は相場に乖離があるケースが多いです(住宅地と商業地と混在している地域等によってはこの限りではありません)。

「相続税路線価」を参考にする方法

2つ目にご紹介するこの方法は、相続税路線価を参考にする方法です。

相続税路線価とは

ステップ①「全国地価マップ」で検索

PCやスマートフォンで「全国地価マップ」で検索すると、一番目に全国地価マップというウェブサイトが出てきます。こちらのサイトにアクセスしてください。

こちらのウェブサイトは一般財団法人 資産評価システム研究センターさんが提供しています。

ステップ②「相続税路線価等」を選択

地価マップのサイトの説明画像
真ん中の「相続税路線価等」をクリック!

全国地価マップにアクセスしたら、中央にある「相続税路線価等」をクリックしてください。

ステップ③調べたい土地の都道府県・地区町村を選択する

「全国地価マップご利用にあたって」に同意すると地図が出てきますので、調べたい土地の住所の都道府県・市区町村を選択していきます。

全国地価マップで出てくる地図の画像

ステップ④調べたい土地を探す

調べたい土地を探していくと、道路に青い矢印の線がひかれた地図が出てくると思います。出てこない場合は2つの理由が考えられます。

理由①相続税路線価を選択していない。

上の「相続」のうち最新の年度のものをクリックしてください。

クリックする場所を示している画像
理由②相続税路線価が設定されていない。

郊外の場合等、相続税路線価が設定されていない場合があります。この場合、この方法は使えません。

ステップ⑤前面道路に書かれた数字を確認する

調べたい土地に接している道路に「79G」と書かれていたとしましょう。

この79は、この道路に接する土地の1㎡当たりの相続税評価上の単価(坪単価ではないので注意!)です。こちらも千円単位ですので、「79」ですから「1㎡あたり79,000円」となります。

ただし!

相続税路線価は地価公示の価格の8割水準を目途に設定されています。言い換えると20%安く設定されていますので、この価格を0.8で割ると、地価公示水準の価格となります。

79,000円/㎡ ÷ 0.8 = 98,750円

例えば、この道路沿いの200㎡の土地の相場を知りたい場合、

98,750円/㎡ × 200㎡ = 19,750,000円 と査定することができます。

注意点 保守的な価格かもしれません

相続税路線価も地価公示・地価調査同様に公的評価もよばれ、これらの価格をベースに査定されていることから、同様に若干保守的に査定される傾向があり、特に稀少性のある繁華性の高い商業地や人気の高い住宅地等においては大きな乖離が生じている場合がありますので、ご注意ください。

「固定資産税路線価」を参考にする方法

相続税路線価が設定されていない地域もあります。そのような場合、固定資産税路線価を見てみてください。

固定資産税路線価とは?

ステップ①「全国地価マップ」で検索

内容は相続税路線価と同じです。そちらを参照ください。

ステップ②「相続税路線価等」を選択

固定資産税路線価等のイメージ画像
左の「固定資産税税路線価等」をクリック!

全国地価マップにアクセスしたら、左にある「固定資産税路線価等」をクリックしてください。

ステップ③調べたい土地の都道府県・地区町村を選択する

内容は相続税路線価と同じです。そちらを参照ください。

ステップ④調べたい土地を探す

調べたい土地を探していくと、道路に青い(一部、赤)矢印の線がひかれた地図が出てくると思います。出てこない場合は2つの理由が考えられます。

理由①固定資産税路線価を選択していない。

上の「固定」のうち最新の年度のものをクリックしてください。

クリックする場所を示している画像
理由②固定資産税路線価が設定されていない。

相続税路線価より網羅性は高いですが、全ての道路に設定されているものではなく、この場合、この方法は使えません。

ステップ⑤前面道路に書かれた数字を確認する

調べたい土地に接している道路に「66900」と書かれていたとしましょう。

この66900は、この道路に接する土地の1㎡当たりの固定資産税評価上の単価(坪単価ではないので注意!)で、「1㎡あたり66,900円」となります。

ただし!

固定資産税路線価は地価公示の価格の7割水準を目途に設定されています。言い換えると30%安く設定されていますので、この価格を0.7割ると、地価公示水準の価格となります。

66,900円/㎡ ÷ 0.7 ≒ 95,600円

例えば、この道路沿いの200㎡の土地の相場を知りたい場合、

95,600円/㎡ × 200㎡ = 19,120,000円 と査定することができます。

注意点① 保守的な価格かもしれません

内容は相続税路線価と同じです。そちらを参照ください。

注意点② 固定資産税路線価の見直しは3年に1回

固定資産税は毎年見直しされる相続税路線価とは異なり、固定資産税路線価の見直しは3年に1回となっています。

全国で約1億8千万筆の土地や約6千万棟の家屋について毎年度評価を見直すことは実務的には困難であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを抑えることがその理由となっています。

地価の変動があまりない地域においては地価相場の把握には特段影響ないと思いますが、地価の変動が大きい地域では1年で10%程度の変動は珍しくないため、この点注意してください。

参考:その他の無料のウェブサイトを使う

自分で計算するのが面倒だという方は、次のような無料ウェブサイトを使ってみてはいかがでしょうか。

ウチノカチのイメージ画像

【ウチノカチ】とは

マンション、住宅、土地および賃貸物件の価格相場・推移、家賃相場・推移がひと目でわかる、無料のウェブサービスです

国土交通省の過去15年間、合計420万件の取引情報に基づいた豊富なデータが、あなたの不動産売却、不動産ビジネスをお手伝いします。 全国25万地点、2万以上の沿線・駅周辺の、中古マンション、中古住宅、土地の相場を、クリックだけで簡単にお調べいただくことができます。

ウチノカチ
トチノカチのイメージ画像

『トチノカチ』は、土地の価格に関する情報を提供する無料のウェブサービスです

全国10,684のエリア、駅周辺の公示地価、路線価(相続税評価額)および固定資産税評価額をクリックだけで簡単にお調べいただけます

土地価格・地価情報は、国土交通省の地価公示、都道府県地価調査に基づきます

算定結果は土地取引の際の参考情報として自由にご活用いただくことができます。

トチノカチ

参考2:公的評価の比較

地価公示、地価調査、相続税評価、固定資産税評価を比較、まとめた画像
一般財団法人資産評価システム研究センター「令和3年度 固定資産税関係資料集Ⅰ-総括的資料編-