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取引事例比較法をわかりやすく説明したイメージイラスト
取引事例比較法のイメージ
①取引事例を広く収集し、規範性の高い事例を選択する。
②選択した事例に、必要に応じて事情補正をする。
③時点修正をする。
④標準化補正を行い、個別的要因に係る格差を修正する。
⑤対象不動産が所在する地域(近隣地域)との地域要因に係る格差を修正する。
⑥修正後の各事例の価格を比較考量して、近隣地域の標準的画地の価格を査定する。
⑦標準的画地の価格に対象不動産の個別的要因を反映し、比準価格を試算する。

鑑定評価の3方式

不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式がある。原価方式は不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達をいう。)に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものである。

不動産鑑定評価基準 第7章

原価方式、比較方式、収益方式のうち、取引事例比較法は比較方式に対応する手法であり、市場性(マーケット)から価格を求める手法です。

不動産の鑑定評価の方式対応する鑑定評価の手法
原価方式原価法
比較方式取引事例比較法
収益方式収益還元法

取引事例比較法の意義

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価格という。)。

取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

取引事例比較法は、実際に売買された取引事例を基に価格を判定する手法です。

実務では土地や区分マンション等の価格を求める際に用いられます。

対象不動産が土地・建物一体の複合不動産の場合、規模・構造・用途等が同様な他の一体不動産の取引事例の収集及び比較を行ことは現実的に困難なので、適用されることは稀有です。

取引事例の収集及び選択

取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。

(1)次の不動産に係るものであること

 ①近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域(以下「同一需給圏内の類似地域等」という。)に存する不動産

 ②対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等において同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産(以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。)。

(2)取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。

(3)時点修正をすることが可能なものであること。

(4)地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

収集された取引事例の信頼度は比準価格の精度を左右することから、不動産鑑定評価基準が定めるとおり、比較可能性、物的比較可能性、時間的比較可能性等を備えた規範性が高い取引事例を採用する必要があります。

配分法の適用

(4)配分法

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする(この方法を配分法という。)。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

取引事例比較法は、多くは土地の価格を求める際に適用されますが、不動産の売買市場では、地域にもよりますが、更地の状態で売却されるより土地・建物一体の複合不動産で売却されることが多く、更地事例の収集には限界があります。

このため、複合不動産の取引事例を配分法を用いて、土地価格を査定し、これを取引事例として活用するケースは多くあります。配分法の適用にあたっては、建物価格を適切に査定し、土地・建物以外の付帯費用(開発リスクを含む業者利益や販売経費)も考慮する必要があります。

配分法のメリットは、比較・採用できる取引事例の数が増えること、デメリットは配分法適用の段階で不動産鑑定士の判断が介在するため適切に補正しなければ、更地事例と比較してやや規範性に劣る点にあるといえます。

事情補正とは

3.事情補正 

取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。

(1)現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。

(2)特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

不動産取引の実態は、個別的な事情に左右されがちなものであり、当該事情を包含することが通常です。

しかし、不動産の鑑定評価は基本的に、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を求めること、つまり、市場の実態を客観的に反映した価格を求めるため、事情補正の必要性の有無を適切に判定する必要があります。

事情補正を要する特殊な事情

事情補正を要する特殊な事情を例示すれば、次のとおりである。

ア 補正に当たり減額すべき特殊な事情

 (ア)営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提として取引が行われたとき。

 (イ)極端な供給不足、先行きに対する過度に楽観的な見通し等特異な市場条件の下に取引が行われたとき。

 (ウ)業者又は系列会社間における中間利益の取得を目的として取引が行われたとき。

 (エ)買手が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において過大な額で取引が行われたとき。

 (オ)取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料、離作料等の土地の対価以外のものが含まれて取引が行われたとき。

イ 補正に当たり増額すべき特殊な事情

 (ア)売主が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において、過少な額で取引が行われたとき。

 (イ)相続、転勤等により売り急いで取引が行われたとき。

ウ 補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情

 (ア)金融逼迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引又は知人、親族間等人間関係による恩恵的な取引が行われたとき。

 (イ)不相応な造成費、修繕費等を考慮して取引が行われたとき。

 (ウ)調停、清算、競売、公売等において価格が成立したとき。

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

特殊な事情の有無及びこれに基づく補正の程度は、確実な情報や資料が得られた場合等を除いて安易に判断してはなりません。なぜなら、不動産鑑定士の推定に基づく事情補正は恣意的な補正となってしまう恐れがあるからです。

時点修正とは

取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

不動産の効用、相対的稀少性、有効需要に影響を与える要因を価格形成要因といいますが、価格形成要因は常に変動するため、鑑定評価を行うにあたっては価格の判定の基準日を確定します(この日を価格時点といいます)。

収集した取引事例は、価格時点以前に取引された価格ですので、時点の違いが価格に与える影響の程度を補正する必要があります。これを時点修正といいます。

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時点修正の一例

時点修正率の求め方

ア 時点修正率は、価格時点以前に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに国民所得の動向、財政事情及び金融情勢、公共投資の動向、建築着工の動向、不動産取引の推移等の社会的及び経済的要因の変化、土地利用の規制、税制等の行政的要因の変化等の一般的要因の動向を総合的に勘案して求めるべきである。

イ 時点修正率は原則として前記アにより求めるが、地価公示、都道府県地価調査等の資料を活用するとともに、適切な取引事例が乏しい場合には、売り希望価格、買い希望価格等の動向及び市場の需給の動向等に関する諸資料を参考として用いることができるものとする。

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

実務では、近傍の規範性の高い地価公示・地価調査の地点の変動率を利用して査定するケースが多いです。ただし、地方においてそのような地点が存しない場合には、売り希望価格等の分析、地元の不動産業者への聴取、当該地域における需給状況に関する資料(人口統計等)を勘案して査定することになると思われます。

地域要因及び個別的要因の比較

(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較

取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

取引事例の価格は、その不動産の存する用途的地域に係る地域要因及び当該不動産の個別的要因が反映されています。ここでいう用途的地域近隣地域同一需給圏内の類似地域を指しています。第1種低層住居専用地域などの用途地域とは別概念です。

近隣地域とは、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与える特性を持つ地域で、実務上、河川や道路等によって区分される面的な街区単位や、都市計画法等の公的規制等によって区分される法的な地域的区分等から不動産鑑定士が判定します。

同一需給圏内の類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、近隣地域の特性との類似性を前提として判定されます。なお、類似地域が存する範囲を同一需給圏といいます。

不動産の価格は近隣地域内の不動産の影響だけではなく、代替性を有する他の地域の不動産価格の影響も受けますので、近隣地域・同一需給圏の判定が重要です。

標準化補正

また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。

不動産鑑定評価基準 第7章 第1節

実務上、地域要因及び個別的要因の比較は、こちらの方法で行うことが一般的です。

この方法の特徴は、「標準化補正」という作業に代表されます。これは、取引事例の価格に反映されている価格形成要因のうち個別的要因(土地の個性)を、当該取引事例が所在する地域の利用状況、環境、規模、形状等が標準的な土地に補正する作業です。換言すれば、土地の個性をはぎ取ることで、地域における価格相場を把握する作業といえます。

標準化補正のイメージ図
標準化補正のイメージ図

サンプル(想定物件)

不動産鑑定士が行った取引事例比較法の別表サンプル